Le loueur en meublé professionnel a pour activité la location, à titre habituel, de locaux meublés à usage d’habitation. Il s’agit d’une activité commerciale.
I. LOUEUR EN MEUBLÉ PROFESSIONNEL (LMP)
Pour être loueur en meublé professionnel, deux conditions cumulatives doivent être remplies :
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé ;
- réaliser des recettes annuelles (total des loyers courus taxes comprises) supérieures à 23 000 euros ou procurant au moins 50 % du revenu global du foyer
fiscal.
Par conséquent, si l'une des deux conditions n'est pas remplie, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel.
Remarques:
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certains greffes de tribunaux de commerce refusent l'inscription des loueurs en meublé au RCS. Dans ce cas, l'administration fiscale reconnaît la qualité de LMP à
toute personne qui apporte la preuve du refus d'immatriculation ;
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le LMNP doit s'immatriculer auprès du CFE du centre des impôts dont il relève dans les quinze jours du commencement de son activité.
II. RÉGIME FISCAL DU LMP
1. Imposition des revenus locatifs
a) Principe
La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale. Les profits engendrés par l'exercice de cette activité relèvent de la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés en fonction de la structure juridique choisie par l'entrepreneur
b) Exonérations
Sont exonérées d'impôt sur les produits retirés de la location, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dans les cas
suivants :
- les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et que le loyer est fixé dans des limites raisonnables. Cette condition est remplie si le
loyer annuel par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) n'excède pas, pour 2006 115 euros.
- le loyer ne dépasse pas 760 euros taxes comprises par an pour des locaux mis à la disposition du public pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois
(par exemple : les chambres d'hôtes) ;
c) Régimes d'imposition
Le loueur en meublé a la possibilité de choisir entre les trois régimes d'imposition des bénéfices existant dans les conditions de droit commun. Aussi, le loueur
peut bénéficier du régime de la micro-entreprise dans la mesure où son chiffre d'affaires ne dépasse pas 76 300 euros hors taxes
2. TVA
En principe, la location occasionnelle, permanente ou saisonnière de logements en meublé est exonérée de TVA sans possibilité d'option.
Cependant, l'article 261 D-4° du Code général des impôts prévoit six catégories d'opérations imposables. Parmi elles, figure notamment la location par un loueur d'un
local offrant en plus de l'hébergement (et dans le même immeuble) au moins trois des quatre prestations suivantes :
- le petit déjeuner ;
- le nettoyage quotidien des locaux ;
- la fourniture du linge ;
- la réception de la clientèle.
L’option pour la TVA si elle vous oblige a collecter de la TVA sur les loyers, vous permettrait de récupérer la TVA sur les charges et les travaux. Tout le calcul
consiste donc à déterminer si la TVA à récupérer est supérieure à celle collecté.
Le taux de la TVA est de 5,5 % sur le prix de location du logement. Tous les services annexes éventuels -petits déjeuners, blanchissage, téléphone- doivent être
facturés en sus au taux de TVA qui leur est propre.
3. Impôts locaux
a) Taxe professionnelle
Les loueurs en meublé sont passibles de la taxe professionnelle dans les conditions de droit commun.
- des locaux faisant partie de leur habitation personnelle et classés "meublés de tourisme" ;
- ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle.
Remarque:
l'habitation personnelle s'entend du logement dont le propriétaire se réserve la disposition, à titre de résidence principale ou secondaire, en dehors des périodes
de location.
b) Taxe d'habitation
Les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d'habitation sous deux conditions :
- les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle ;
- les lieux sont spécialement aménagés pour la location et, par conséquent, soumis à la taxe professionnelle.
4. La contribution sur les revenus locatifs
Elle est due si le loueur en meublé est exonéré de TVA ou bénéficie de la franchise en base et à la condition que le local loué soit situé dans un immeuble achevé
depuis plus de quinze ans.
5. Le régime des plus-values de cession
Le LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Celles-ci sont exonérées d'impôt si l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et si les recettes
de location sont inférieures à 250 000 euros.
6. Traitement du déficit
Le déficit d'exploitation éventuel est imputable sur le revenu global. Ce déficit est créé, notamment, par :
- les frais d'acquisition des biens loués (honoraires, droit d'enregistrement, commissions etc.) ;
- les intérêts d'emprunts liés à ces acquisitions ;
- l'amortissement des locaux, du mobilier et des améliorations : il ne peut pas dépasser le montant total des loyers diminué des charges relatives au bien loué
(l’entretien, les réparations, les frais d’assurance etc) ;
- les charges de gestion (conseil juridique, expert-comptable, etc) et d'assurance ;
- l'impôt foncier, la taxe professionnelle ;
- les dépenses d'entretien et de réparation ;
Toutefois, pour pouvoir imputer le déficit sur le revenu global, le LMP doit nécessairement opter pour l'un des deux régimes réels d'imposition (le régime simplifié,
ou le régime du réel normal). En effet, celui de la micro-entreprise exclut la possibilité de constater un déficit. Il faut donc faire un bilan spécifique (BIC).
7. Impôt de solidarité sur la fortune (ISF)
Pour que les locaux d'habitation loués meublés (ou destinés à l'être) n'entrent
pas dans l'assiette de l'ISF au titre des biens professionnels, le LMP doit remplir les conditions suivantes :
- être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
- réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles ;
- retirer de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. En l'occurrence, pour
l'appréciation du seuil de 50 %, les revenus fonciers, mobiliers et ceux taxables à un taux proportionnel (IRPP) ne sont pas pris en compte.
